浙江铭生律师事务所

2007年朱某、周某等人在A县购买了由宁波某置业有限公司开发的商品房，2008年11月起，房屋陆续交付，在交付过程中，业主发现所购房屋存在大量质量问题，且与当初签订的购房合同中约定的内容不符，2009年初业主向县建设局查询所购房屋工程原图纸，但经查该置业公司未办理工程竣工验收备案，无法查阅房屋工程档案，无法对照工程原图纸进行维修，但令业主感到奇怪的是尽管开发商未进行竣工验收备案，但2008年11月县建设局下属的房地产管理处还是为其办理了商品房的权证总登记，使开发商如期向业主交付该批未经竣工备案的商品房。

经该小区业主的集体协商，希望通过法律途径，维护自身合法权益，兹委托浙江铭生律师事务所阮文良律师作为代理人，对县建设局的违法行政行为提起诉讼。阮律师律师接受委托后,通过调查取证发现，2008年10月县建设局向其下属的县房地产管理处出具了一份《房地产项目竣工验收备案函》，表明该批商品房符合房地产项目竣工验收备案要求，并已备案完毕，建设局以一份备案函替代了房屋建筑工程竣工验收备案证明书，下属房地产管理处以此为依据认为开发商工程已验收备案，并为其办理了房屋权证登记，而开发商实际于2009年4月才正式取得《房屋建筑工程竣工验收备案证明书》。阮律师得知这一情况后，认为首先应先确定县建设局出具的《房地产项目竣工综合验收备案函》的效力以及该行为的性质，于是阮律师向县法院起诉县建设局出具《房地产项目竣工综合验收备案函》这一行为违法，后经法院审理认为，县建设局的发函行为只是内部告知行为，不是具体行政行为，对外不具有法律效力，不对第三人产生实际的权利义务影响。

经过这次诉讼明确了县建设局出具的《房地产项目竣工验收备案函》只是一个内部告知行为，不能代替《房屋建筑工程竣工验收备案证明书》的效力，根据《浙江省建设工程质量管理条例》、《浙江省房屋建筑工程竣工验收备案管理实施细则》等法律法规明确规定取得《房屋建筑工程备案证明》或《综合验收合格证书》是办理房屋产权登记的必备文件，开发商办理权证登记的时候还未取得竣工验收证明书，因此县建设局办理的权属总登记存在明显违法。

2009年10月委托人县建设局为被告对其提起了行政诉讼，请求法院确认权证总登记违法，并撤销该登记。2009年11月县法院公开开庭审理了此案，阮律师代表原告方提交了相关证据，开发商2009年4月取得的竣工验收证明书、法院作出的对被告出具的《房地产项目竣工综合验收备案函》行为的裁定书。被告答辩称其办法房屋权属证书的程序合法，不存在违法行为。

经庭审后，一审法院认为：开发商宁波某置业有限公司2008年10月向被告申请房屋产权登记时，未取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书，被告向下属房地产管理处发出《房地产项目竣工验收备案函》只是内部告知行为，不能替代备案证明书的效力，根据《浙江省建设工程质量管理条例》、《浙江省房屋建筑工程竣工验收备案管理实施细则》（试行）、《宁波市建筑工程竣工验收备案管理实施意见》的规定，未取得《房屋建筑工程备案证明》或《综合验收合格证书》的工程，房产管理部门不予办理产权登记，以上地方性法规和规范性文件都规定了办理房屋产权登记须取得房屋建筑工程备案证明。而被告于2008年11月核准该批商品房所有权登记，违反了上述规定，该登记行为认定为违法。

律师温馨提醒：商品房买卖在生活中越来越频繁，对于期房的买卖，业主在办理交接以及办理产权初始登记前，应详细查看开发商各类备案证件，如发现问题或疑问，必要时可向专业律师咨询。