浙江铭生律师事务所   张亚振

    摘要：房屋租赁作为日常生活中最普遍事件之一，由此而引起的纠纷越来越多。为此，最高人民法院于2009年7月30日公布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）（以下简称《解释》，其已于2009年9月1日起施行），对常见房屋租赁纠纷处理方式进行了明确。但《解释》并未对所有问题都加以囊括和区分，本文试针对房屋租赁合同中承租人转租房屋时所收取的店面转让费出发，对房屋租赁合同中有关问题从法理上进行分析，并对相关法律规定的细化提出建议。

关键词：租赁合同、出租人、承租人、次承租人、店面转让费

房屋租赁大致可分为经营用房租赁和居住用房租赁，经营用房是承租人用来从事生产经营的必要生产资料，是为满足承租人的经济活动所需，居住用房是承租人用于生活所需，是承租人必要的生存条件。因此，经营用房租赁和居住用房租赁，虽然都是房屋租赁，但事实上会存在一定的差异，包括作为合同标的的房屋使用权年限、房屋消防要求、房屋造价、位置、结构，房屋转租时是否会存在店面转让费、合同双方当事人的经济条件、主观心态等各方面。而这种差异，导致经营用房的租赁要比居住用房租赁在现实生活中更为复杂和多变，也更具有代表性，因房屋租赁而产生的纠纷，更多是产生在经营用房租赁时，《解释》虽没有对此没有进行区分，但从现实出发，经营用房租赁纠纷矛盾的复杂性和多发性，作为对《解释》的适用和探讨，更具有现实意义。下面试从分析房屋转租时承租人所收取的店面转让费性质、合法性进行探讨，相应提出笔者的思考和建议。

一、房屋转租合同中承租人和次承租人的权利基础

房屋转租，是指承租人在承租他人之物后又作为出租人，将租赁物再出租给次承租人，承租人与次承租人形成新的租赁关系，但承租人仍然依据其与出租人的租赁合同承担相应的权利义务。房屋转租在经营用房租赁中是较为普遍的现象，《解释》区区二十五条，即有四条提到转租事项，《解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超过其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。从这些规定来看，既对承租人的有权转租（出租前已得到出租人同意的指示）及无权转租（出租前未得到出租人同意的指示）均做出了明确，又对次承租人的租金代偿请求权作出了规定，从这此变化来看，是对合同相对性理论有所松动，即次承租人在承租人欠付租金导致出租人解除租赁合同时，可以代承租人支付欠付租金的方式对抗出租人和承租人之间的合同约定，此赋于了租赁权部分物权化的特征，是对出租人、承租人、次承租人现实权利义务的一种综合考虑。此种变化，体现了司法实践中将法学理论在现实生活中的结合和探索。房屋转租，是因承租人因各种原因不再使用房屋时的一种处理方式，也体现了物尽其用的目的，无论有权转租还是无权转租，法律均给予了承租人较为宽松的处理环境，现实生活中店面转让费的出现，使得房屋转租争议复杂化起来。

租赁合同的当事人为出租人和承租人，合同标的是出租人的房屋使用权，基于此标的之上的合同双方的权利义务，构成双方的债权债务关系。基于合同的相对性理论，租赁合同只是对出租人与承租人进行约束，双方应严格依照合同规定行使权利履行义务，在合同中，出租人一般会就是否同意承租人在承租期间转租事宜进行明确约定，在同意转租的情况下，承租人将房屋转租后，对出租人和承租人之间的合同关系并无任何影响，出租人依然是出租人，依约收取租金，获得房屋的使用权收益；承租人依然是承租人，要对出租人按约缴纳租金，只是因其将房屋进行了转租，房屋的使用权已转让给了次承租人。对于承租人与次承租人之间的合同，我们姑且称之为转租合同，其双方当事人是承租人和次承租人，合同标的是房屋的使用权。笔者认为，转租时如承租人收取次承租人租金的情况下，合同同标的则还应包括装饰装修部分的所有权、扩建时的扩建部分房屋使用权或（和）房屋租赁权，具体情形，在店面转让费性质论述时再讲。按转租合同规定，次承租人依约向承租人缴纳租金，承租人依约将所自已所租赁来的房屋交次承租人使用。

二、店面转让费的来源及法律性质分析

很多经营用房在转租时，承租人除了将未到期的房屋使用权转让给次承租人外，还会额外收取次承租人一定的店面转让费（现实生活中常称之为店面转让费、柜台转让费、房屋转让费等）。很遗憾，现行《解释》虽然规定详细，但却对此项常见于生活之中的费用提也未提，故对其性质及在产生矛盾时如何处理未作出任何规定或说明，相应，律师学者等对此探讨的也不多，而即使有所提及，也是一笔带过。现从店面转让费产生的基础、店面转让费的性质及合理性、店面转让费发生矛盾时的处理原则、承租人是否有权收取店面转让费等方面进行论述。

店面转让费最初产生于经营用房的转租现象中，笔者认为理由比较充分：因一来居住用房转租现象较少，二来居住用房是为生活所需，从近年来我国的房地产状况来看，居住用房尚不存在供不应求的状态，为生活之需转租人要求次承租人在房屋租金之外再额外支付转让费的话，次承租人一般也不会认同，如要这样，其会直接找出租人租房，这样既少了租金，又少了麻烦。故，店面转让费应是产生于经营用房的转租，对其性质及产生矛盾时的处理方式，本文也是放在经营用房转租中来研究，此后不再表述。

店面转让费收取的理由，说法之一是因承租人承租房屋后因装饰装修而支付的费用，因其在承租期限未到期时转租给他人（次承租人），次承租人因此而受益所应当承担的费用。此种说法可以认可，此种费用是基于财产权而收取；之二是承租人收取此笔费用，是因为承租人对租赁合同之租赁权的转让，即承租方对自己合同权利的概括转让而因此对次承租人收取的权利转让费，此种权利，是基于租赁合同而产生；之三是建立在租赁权基础之上的对未到期房屋使用权升值的一种预期，这种预期具有风险投资的性质，或升值或贬值，概由承租人和次承租人对其风险进行判断决定，如此，这种基于租赁权而收取的店面转让费具有风险投资特征。对此，分析如下：对于提出向次承租人要转让费是因承租人装饰装修或扩建等而付出的费用进行收回之说，根据《合同法》及《解释》的精神，基于承租人对房屋的实际添付，其有权在转租时对其添付部分在次承租人受益时要求支付一定费用，可以予以支持；对于承租人基于租赁权而收取店面权让费，笔者认为并无依据：合同等价有偿原则已体现在承租人向次承租人收取的房屋租金之中，房屋租赁的目的是为行使房屋使用权，达到物尽其用及市场流通的目的，承租人进行转租是因各种原因不再使用房屋，法律并未禁止其按市场规律向次承租人收取更高的租金或较低的租金，其在房屋本身的使用价值之外额外收取的费用，已背离了房屋租赁合同的目的，且按此逻辑，房屋出租人在出租时同样有权向承租人收取房屋转让费，如这样法律上讲不通，那么承租人收取次承租人的房屋转让费一样没有法律依据，不能为法律所支持。对于将房屋租赁权作为一种风险投资并依此收取房屋转让费，依据是在权利转让费上加上了风险投资的概念，除依照前述理由不能成立之外，这种建立于他人房屋之上的风险投资首先也应征得出租人的同意：风险投资虽以未到期的租赁时间为期限，但无序的风险将直接损害房屋所有人的权益。征得出租人的同意是一个推理上的前提，但是，出租人同意，并不代理法律上的支持，因出租人本身无权收取店面转让费，故其也无权表示同意与否。

现实生活中的店面转让费，很多情况下已远远超出了承租人所付出的装饰装修费扩建费用等，而装修装饰则因房屋使用人不同而有不同的需求，转租方的装修，一来未必会被次承租人认可，二来转让之时承租人也已经实际使用，即使因此为由收取次承租人转让费也应当扣除折旧。对照《解释》，对于租赁房屋的装饰装修和扩建等，其第八、九、十、十一、十二、十三、十四条分别作出了规定，其中第十二条明确规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。由此条及相关条款规定的精神得知，司法实践中对装饰装修引起的纠纷是按照实际支出及公平分担原则进行处理，从未认可和支持过装饰装修能作为一种风险投资的理念。故承租人超越装饰装修的实际价值（扣除折旧）收取次承租人高额的店面转让费并没有法律依据，对于高出越装饰装修的实际价值（扣除折旧）的部份，笔者认为应按不当得利予以返还有一定的法律依据。         

三、店面转让费矛盾纠纷的处理建议

承租人和次承租人因转租合同而产生的纠纷，依据我国《合同法》即可作出相应处理，而仅对于店面转让费，因相关法律并未对其性质及处理方式作出规定，《解释》也未提及，故需慎重。店面转让费如是基于承租人对房屋的装饰装修或扩建行为而收取，笔者认为，承租人收取此项费用的法理基础类同于出租人，即因转让了物的使用权而相应收取的对价，不同之处是此处的物是附加与出租房屋之上，司法可依据《合同法》、《解释》的相关规定精神进行处理，较为易之。店面转让费如已远远超过承租人对房屋的装饰装修或扩建的支出时，笔者认为，此时的店面转让费已脱离了承租人的实际支出，其收取此项费用的基础主要的是基于其对房屋的租赁权，这种情况下，笔者认为，司法应当不予支持，且应赋予次承租人请求返还的权利。笔者认为，对于承租人在租赁期内因房屋租金升高而要求次承租人符合市场行情支付租赁费，法律并不反对，承租人和次承租人在转租合同完全可以作出约定，次承租人收取次承租人的租金与实际支付给出租人的租金有差异而受益，并不违背诚实信用原则，也不违背法律的其他规定。但是，承租人要求次承租人在租金及其对房屋进行装饰装修或扩建支出的合理收回之外，另行主张其他费用时，已有悖于房屋租赁合同之使用收益的初衷，而类似于变相的赌博或投机。此种行为如不从法律上加上明确和限制，必然造成房屋租赁市场的混乱，即房屋租赁之目的不在于对房屋的使用，而是使租赁权成为了一种牟利的手段，这样，真正使用房屋的人找不到房，不使用房的人反而通过控制房屋而的租赁权进行层层加码费用。事实上，这种现象已形成一种趋势，国内投资渠道的欠缺及社会存在的普遍浮躁心态，已涉及生活之方方面面，包括店面转让费的收取。此外，基于承租人和次承租人对于市场行情了解的不对称，出租人对转租合同内容并无知情权，若对这种行为不加以限制，必然造成出租人、次承租人双方对承租人的矛盾可能，造成合同的不稳定及社会纠纷的增加。法律的目的在于服务社会，其虽因社会经济状况变化而产生一定的改变，但法律的精神却未曾变化，基于此，法规虽未明确，而司法应当规范。

前已提及，出租人无理由基于租赁合同收取店面转让费，是因其收取租金本身的行为已构成合同的对价，其无权在对价之外让承租人承担额外的费用。同理，承租人也无权在租金外额外收取次承租人的店面转让费。基于承租人的装饰装修或扩建等支出，建议租金范围之外，法律规定不支持店面转让费。

 

                                                     浙江铭生律师事务所 张亚振

                                                        二○一○年五月二十七日