张亚振  律师

本案要点

合同解除有多种形式，除《合同法》第九十三条、九十四条规定的约定解除、法定解除外，《合同法解释（二）》第二十六条又规定了情势变更时一方当事人对合同得请求司法解除权，即‘合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人得请求人民法院变更或者解除合同的权利。’本案中，购房者因2010年4月17日国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号文）而导致合同无法履行，其能否依据《合同法解释（二）》之情势变更原则请求解除合同，难以预测。如何能够从实情出发为购房者争取解除合同的司法支持并恢复原状，笔者为之进行了不懈努力。判决最终突破人云亦云的陋见而能够以实情出发，认可了笔者对格式合同的解释方式并认同了笔者提出的合同继续履行有违于诚实信用原则之辩，判决了解除合同。

事实概要

A（买方）因住房需要，于 2010年4月11日通过C（房产中介）与B（卖方）签订了《存量房屋买卖中介合同》（以下简称《合同》），合同为宁波市房产管理局、工商行政管理局印制之格式合同，有关交易费用支付方式及按揭条件变化时合同处理方式、违约责任等C在《合同》中预先进行了约定（中介方将这些内容预先由橡皮章刻好后统一盖在合同上）。

2010年4月17日国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即国发[2010]10号文）（以下简称《国十条》），导致A虽能拿出《合同》约定的首付款即房价的30%（合同约定按揭款为房价的70%），但却无法拿出《国十条》下发后A买房必须支付的首付款即房价的50%，（按揭款根据《国十条》要求条件只能为房价的50%，买方首付款财不得不变更为房价的50%），为此，A向B提出了解除《合同》的要求，B则认为A应按《合同》继续履行，否则，所收取的4万元定金则不予返还。

为此，A将B诉诸于法院，并将C列为了第三人（合同为三方共同签订，故解除合同需列入C。在本案中，如合同成就C可从A处取得中介费、按揭服务费，故应列为被告似更为妥当，列为第三人原因，系考虑不希望C与B联合起来，在对格式合同进行解释时发生对A不利的因素。法庭对此列明方式并无提出异议），要求解除合同并要求B返还定金。最终，法院支持了A解除合同的请求并判决B返还已收取的A的定金。

     一审判决后，各方无上诉。

判例评析

1、案件背景

此案并不复杂，但放在《国十条》刚刚发布不足二十日的背景下，当事人一方即因此政策调整后果导致的按揭比例发生变化而请求解除合同，实属敏感案件。司法界对此类合同解除合法性尚在讨论之中，各地既无判例，也无明确的指导性意见，类似案件判决，不能忽视对房地产业在国民经济占有重要地位的影响，故自立案，本案即引起了笔者的高度重视。

2、问题所在

在合同解除实务中，以情势变更为由解除合同并得到司法机关支持者实不多见，所可借鉴成功案例更是寥寥，概情势变更原则在1999年10月1日起施行的《合同法》中原无规定，系我国合同立法者对情势变更原则一直是抵触者占主导地位。2009年5月13日施行《合同法解释（二）》第二十六条虽对情势变更作出了规定，但如何进行操作规定却不甚明确，司法者如何进行决断尚有很大难度。但从此后有关合同的有关司法解释来看，情势变更而则的适用条件甚为严格。长期以来对民事合同的通说主为，《合同法》的目的并非是判断谁对谁错而抑恶扬善（当然，合同无效等因素除外），而是保证和促进经济快速、便捷和安全地流转，在通常情况下，司法者应尽量促使当事人维持交易关系而非动用司法权的强制性解除合同。即使是情势变更，法院亦应劝诫或责成当事人对合同权利义务予以重新考虑并再协商，使之适应变化了的新情事。长期以来的司法思维，对A解除合同的诉求并不有利。故冒其风险而断然以情势变更原则要求解除合同，并非明智之举及法律策略上的上策。笔者对案情进行全面而细致的分析后，根据A之购房时经济状况、《国十条》实施对A并不适用而只是基于政策的强势地位被迫屈从、《合同》为格式合同故在条款解释发生争议时的处理原则等方面，试从诚实信用原则的大方向去论证解除合同的可行性。

3、案件争议

从A的现状来看，B虽提出系列反驳意见并要求继续履行合同，但不足以掩盖即使判决A继续履行合同，但A事实上也已无法履行合同之现实。A的经济状况并不足以支付50%的首付，其支付《合同》30%的首付，系来源于签订合同10日之前的售房所得，如增加首付为50%，已远远超过了A的实际经济状况，其于情于理，均不符合人之常情。

《国十条》的发布，导致了A 按揭房款被迫由70%只能减少为50%，但A实非《国十条》颁布实施所要达到的本意：即“坚决抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。……对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”现实是：A于2009年9月28日首次购房，后为改善居住环境于2010年4月1日将所购的唯一一套房子售出后，于2010年4月11日通过C购买B的房产，故银行虽坚持A根据《国十条》规定系购买第二套房地情形，要求A在买B的房产时按揭比例最高只能50%，但按普通正常人的理解，A之贷款购买B之房，如何能算作是“贷款购买第二套住房的家庭”呢？政策之生般硬套，在适用上如此不近情理，A为之付不出房价50%的首付成为政策的受害人，而A如被迫无法履行合同，B又如何不是《国十条》的受害人呢？在现实上讲，A因将自已唯一的住房出售后而另行购买B的房产，本属无柰之举，其显非“不合理住房需求” ，若强行要求A首付变更为房价的50%，显然已远超A的经济实力，勉为强之之后果，势必将导致A的生活陷入困境。而B，因自已住房有余而出售，与《国十条》无甚联，但相对于A而言，其在经济状况上，较为优势。因《国十条》在本案中是导致合同无法履行的根本原因，自应剖析其理，说明其对各方当事人的影响并将各方之状况阐明法庭。

2010年4月19日，A得知《国十条》发布后，曾及时联系C以求证，在得到首付必须变更为50%后，A曾多次联系B，以望能变更购买人身份为其亲属，以保证按揭款能达到70%，此举对B并无不利之处，而C也愿意积极协助，但B却坚持合同具有相对性，即只能由A来履行，否则即不再返还A已付的4万元定金。对此，笔者虽不反对B的观点，但认为B夸大了合同的相对性并有滥用之嫌，而忽略了合同之根本目的，即交易。B的不配合行为，不但忽视了A的利益，也是对自已利益的漠视，由A的亲属代A来买，并不会给B带来任何损失（首付款房价30%由A的亲属一次性付清，70%由银行按揭给B，B并无任何利益损失），B的行为，有悖于一个正常人的理解（而更符合A之所述：B已不想出售此房，并想借A之危境，收取A已付的4万元定金）。

从《合同》本身看，合同系由C提供并已印制完好，当事人各方所填充的部分，不过是各方名称及房屋总价而已，故理应为格式合同。《合同》第二条约定：‘C为A提供以下[经纪/咨询/代办手续/]房地产中介服务：买方居间，代办权证。另代办房产按揭手续，为□年按揭□万元（按揭款最终以银行发放为准，如按揭金额银行足额批下，则由A方在按揭批下后的3天内补足差额，如银行不能放贷情况下，则由A在房产证做出后15天内补足差额）’。第十六条约定：‘本合同履行期间，除B、A原因外，C违约不能履行合同的，应承担违约责任。本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因C过错造成的经济损失：1、；2、；3、；4、（内容略）；（在印刷的4处条文外，橡皮章盖上）1、如非因C方原因造成银行不能按揭延迟不到位，由违约方及过错方承担责任；2、如因国家的金融法律、法规及政策的调整，造成按揭约定的变动，各方均不担责任；3、在C安排A至有关银行办理按揭签字后，因A中途变卦，不想按揭，或因A的个人信用问题，按揭手续批不下来，造成成不按揭，A必须被足付给B的房款。以上二种情况，A均不能要求退还给C的按揭服务费。’在法庭上，B坚持认为按合同第二条规定，A应继续履行合同；对于第十六条，B认为仅是对C的限定而于B、A无关。作为A的代理人，笔者提出第十六条“如因国家的金融法律、法规及政策的调整，造成按揭约定的变动，各方均不担责任”是对合同第二条的修正，分析A在签订合同时所具备的经济能力，不存在按揭比例减少的情况支付能力，故应按各方为A、B、C之均不负责任来理解。在“因国家的金融法律、法规及政策的调整，造成按揭约定的变动，各方均不担责任”时，A得解除合同之权利。在双方争执的情况下，代理人请求C对《合同》第十六条与第二条分别进行解释时，C的回答虽存在一定矛盾，但亦坚持认为第十六“如因国家的金融法律、法规及政策的调整，造成按揭约定的变动，各方均不担责任”之“各方”，包括A、B、C三方。至此，在对合同的理解上，A的解释无疑更具有可信性及合理性。至于三方对格式条款的理解不同及格式条款的存在的矛盾之处，C对A、B均负有重要义务，并有承担责任的风险，但“各方均不负责任”，是否就意味着合同各方可据此解除合同，此条文中从无提及（所提及的不过是违约责任、损失负担等）。按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”仅就条文“如因国家的金融法律、法规及政策的调整，造成按揭约定的变动，各方均不担责任”可据之解除合同之意，则也只有A有此可能性，系因C以中介达成为收费的要件，自不会提出解除合同之说，而B，无论按揭比例如何变化，其所收取房款并不会减少，故其以“国家金融法律、法规及政策的调解”为由行合同解除之权时，不存在法律上支持的可行性。如此，该款存在的实质意义，也非对A莫属了。

《国十条》的发布，B认为是商业风险属可预测范畴而非情势变则所要求之含义，对此笔者出异议。《国十条》发布后，诸说繁杂，但多认为此属商业风险而非情势变更所要求之“在订立合同时无法预见的”的因素，但笔者认为，至于商业风险还是情势变更，还需放置在不同状态中去考察，就A而言，其在4月1日售房，4月11日购房，其间不过10日，前购房者尚可按揭70%，自已购房后不过7日，按揭便只能成为50%，此种预料能力，实非一般公民所能拥有，A无法预料，自符情理；再纵观我国之房地产政策，亦非常理所可推测，在全世界经济危机之时，我国之汽车却大卖特卖；在两房引起次贷危机之时，我国房价却直线上升；在价值决定价格的基础上，我国房产实已远离价值却被视为正常；国务院年复一年抑制房价，但房价却年复一年上涨。如此经济状态中，《国十条》自是重大情事。

《国十条》的发布虽构成情势变更，但结合《合同》规定、当事人各方在合同履行过程的表现，诚实信用原则规定，笔者请求解除合同并要求B返还定金。最终法庭采纳了笔者的观点，依照《合同法》第六条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决解除三方签订之《存量房屋买卖中介合同》，B返还A房屋定金人民币40000元。

4、案后反思

法院的判决无疑是公正的，其判决的依据是依照《合同法》第六条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定。依照与参照二词之差别，应是有所斟酌。依照，自是判决结果的法律依据之所在，参照，则是判决结果的借鉴之所在。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于自2003年6月1日起施行，其后房地产业变化世人皆知，政府对房地产业的依赖及对该产业的支持，不仅体现在政策经济上，也体现法律规定上，其他不说，但说2009年7月9日最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》（法发〔2009〕42号） ，其中有多处条文无疑代表了2008年次贷危机后政府导向对司法原则的直接影响，诸如七、妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场。……要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。十、妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件。……切实贯彻“调解优先、调判结合”原则，大力加强诉讼调解工作；要借助行政调解、人民调解力量，多种途径、多种方式化解纠纷，维护稳定，切实防止房地产纠纷转变为群体性行为。十一、加强对当前形势下房地产业审判工作新情况、新问题的进一步研究。房地产业在国民经济中的重要作用，决定了国际金融危机对房地产业的影响是深远的，要加强对房地产案件审判的前瞻性研究，密切关注国内外经济形势变化可能引发的房地产纠纷案件，对案件审判中出现的新情况、新问题及时提出应对的司法政策；要及时总结审判经验，有效提高解决疑难复杂问题的能力，为房地产业的健康、持续发展提供可靠的司法保证。根据房地产业在国民经济中的重要地位，《国十条》的发布政府亦是希望房地产业能够可控变化而非无序变化，相信其绝不会是希望购房者均以《国十条》的发布而退房，反之，其应当是希望《国十条》发布后对以后（本案则是以前）的购房者增加首付款比例以减少金融风险而已。而《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号) 、《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法[2009]165号）等系列文件，则对情势变更原则的使用制定了严格条件。而相对于情势变更，诚用信用原则则属于更高阶法，笔者虽在庭审中论述了《国十条》的发布属于情势变更，但并未全力寄希望于法庭能够以情势变更之由支持A之诉求，这当然是诉讼策略上的考虑，而实则，结合本案中的各种具体情况，笔者认为根据诚实原则由法官来行使自由裁量权而非局限于情势变更适用的艰难处境中，或许更为有利。诚实信用原则作为私法之帝王条款，其含义及裁判中的适用虽学界各有说法，但相对目前社会中广泛出现的各种矛盾，民事活动中各方利益之平衡及对于社会稳定的潜在影响，法官在自由裁量时不得不加以着重考虑。就本案而言，其所涉及的也不宜仅仅是一情势变更对双方当事人的影响而已，更为全面的考虑，是放之于由各方当事人所构成的整个社会中去考量，结合本案各方当事人在合同中的表现及判决后果可能对各方当事人的影响，笔者认为法官在判决时行使了积极的司法权，采用诚实信用原则而非情势变更原则之法理，对本案而言显然更为妥当。