铭生律师事务所坚持一月一次的业务学习制度，建筑房地产业务作为事务所重点专业业务之一，2011年2月25日下午，事务所全体律师学习了土地一级开发法律实务，由事务所合伙人阮文良律师主讲，经过学习和讨论，取得了共同提高的目的。

 

土地一级开发法律实务（简要）

 

一、土地开发管理

1、我国现行土地法律制度

（1）土地产权制度   ①国家土地所有权    ②国有土地使用权   ③集体土地所有权及使用权    ④土地他项权（用益物权、担保物权）

（2）土地登记制度   ①对象    ②内容    ③程序

（3）土地交易制度  ①国有土地使用权出让  ②土地使用权转让   ③土地使用权出租   ④土地使用权抵押   ⑤土地使用权终止

（4）土地利用规划制度——《土地管理法》（土地利用总体规划，土地利用计划）

（5）土地用途管制制度  ①使用土地必须符合土地利用总体规划 ②城市建设用地征用农地的审批程序  ③建设项目须依法办理用地预审（相关办法详见《建设项目用地预审管理办法》）（中华人民共和国国土资源部令 第42号） ④基本农田保护

 

城市建设用地征用农地的审批程序

1、向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。（农用地转用、

征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划）

2、确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，

向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单

位应按规定缴纳选址规费。

3、用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核

发《建设项目用地预审报告书》。

4、用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保

许可等手续，并缴纳各项审批费用；

5、用地单位再持建设部门、环保局等的审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的

正式申请。

6、国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用

地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

7、由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，

按征地程序办理征地手续。

8、国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批

准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。

9、被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有

土地有偿使用合同（出让供地）或向土地使用者核发划拨决定书（划拨供地）。用地单位按

约定缴纳出让费用。

10、签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即

可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。

11、如用地单位欲转让该土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土

地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的规划设计条件。以转

让方式取得建设用地后，转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》、转让地块原建

设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。

 

2、城市土地开发的体系架构

二、城市规划管理

1、城市规划管理

2、交通规划管理

3、环境与景观规划管理

4、城市基础设施规划管理

 

三、土地一级开发实务

1、土地一级开发项目中的前期调研与分析

规划条件、征地拆迁情况、大市政基础设施、成本测算、资金、开发周期与开发方式、风险

2、土地一级开发权的获取

招标委托、授权委托

3、土地一级开发项目操作实施方案的编制

项目概况；项目实施的必要性；项目修建性详细规划方案；项目交通影响评价；项目环境影响评价；项目征地拆迁补偿方案；项目团队组织方案；项目进度与实施方案；项目成本测算和项目效益分析；项目投融资方案；项目开发的标准和品质要求；项目建设期和建成后的经营管理方案

4、土地一级开发主体融资

5、土地一级开发的实施与组织

征地与拆迁；规划设计；工程招投标；工程施工；工程竣工验收与交付

6、土地一级开发财务管理

7、土地一级开发成本控制与管理

土地一级开发的成本构成：征地、拆迁补偿费用，公共区域市政基础设施建设费用，财务费用，土地招、拍、挂中的交易费用，公共市政设施移交前的管理费用等

（1）项目前期费用 ①立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 ②

（2）征地拆迁费用 ①征地补偿费用  ②拆迁补偿费用  ③房屋拆迁评估费  ④拆除工程费用  ⑤古树保护及文物古建修护、还建费用  ⑥其他

（3）公共区域市政基础设施建设费用

（4）区域内公共环境景观建设费用

（5）公共配套设施建设费用

（6）工程建设其他费用

（7）管理费

（8）财务费用

（9）销售费用

（10）应纳税费

（11）不可预见费

8、土地一级开发会计核算

9、土地一级开发项目的招商推广与销售管理

概念：土地整理储备机构或土地一级开发主体，根据政府的土地供应计划或城市经济发展对土地的需求，按一定的原则和方法，把完成一级开发的土地推向市场，进行宣传、推广、洽谈，引导二级开发单位和其他组织签订土地出让合同，获取土地使用权。

10、二级项目建设的组织、管理和服务

规划、市政、工程建设、现场管理、物业管理、其他

11、项目管理在土地一级开发中的应用

12、项目整体建成后的管理与经营问题探讨

项目、区域的移交；建设向管理的转换；与政府区域行政管理的对接

13、土地一级开发项目后评价

阶段性评价；总体效益后评价；专业性后评价；

 

四、土地开发典型案例介绍（中关村，上海，广州，新加坡，日本，韩国）

*** 中关村

政府——引导作用（1）制定法规政策（2）统一规划（3）审核开发成本（4）授权专业土地一级开发企业按照市场化运作方式进行土地一级开发

 

土地一级开发企业 （1）市场化融资 （2）征地拆迁市场化运作 （3）土地招商市场化运作

 

可取经验：土地开发投融资、项目管理模式、为二级开发商服务、配套设施的建设经营、建成后的园区管理模式

*** 上海——土地收购储备出让机制

    政府作为国家土地资源的代表，在进行土地资源配置时，不再是简单的履行过去传统的供地职能，而是先将土地收回，并进行前期开发，达到熟地标准后，再根据社会经济发展需要和房地产市场需求，通过招标、拍卖等方式有计划地出让土地，做到“一个渠道进水，一个水池蓄水，一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。（浦东新区、张江高科技园区——以熟地方式出让土地使用权）

 

操作：“政府主导、市场运作、市区联手、分责共享”——上海地产（集团）有限公司、上海市土地储备中心（两块牌子，一套班子）

规划：坚持规划先行，引入国际方案征集、规划方案招投标等竞争机制

投融资：扩大商业银行和政策性银行的授信额度，完善和落实土地储备基金

 

《上海市土地出让金管理办法》规定：全市范围内所有出让地块均以其出让土地使用权收入总额（含各种出让形式的收入）的30%为土地出让金收入，70%为前期开发成本。

 

*** 广州：完全政府控制——“五统一”格局（统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理）

五、土地开发实用技术

土地开发、资源、场地分析、地图和规划图纸、初步工程、土方工程、道路和停车场、生活污水管线、雨水排水、水资源保护、给水管线、规划文本、说明书和预算

 

六、土地储备交易经营与监管

1、土地储备概述

概念：由政府委托相关土地储备机构，对土地储备范围内的相关土地予以收购、拆迁、前期开发，并根据储备土地供应计划向土地一级市场实施土地供应。

土地储备范围：存量土地、增量土地

2、土地储备法律关系

土地储备法律关系，是土地储备机构基于政府授权或者委托之土地储备职能，在依照土地储备计划、实施土地征收、整理、前期开发、供应等土地储备行为的过程中，与各方利害关系人发生的权利义务关系。

3、土地储备中的土地收购

4、土地储备中的拆迁问题

（1）法律适用：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011.1.21）

（2）实务操作——土地成片开发中的房屋拆迁与法律对策

①区分居住房屋和非居住房屋，分别适用不同的拆迁补偿方式和拆迁补偿标准办法

②先清晰产权关系，后签拆迁安置补偿协议

③切实与拆迁地区政府合作，做好宣传疏导工作，准备临时安置房

5、土地储备中的安置问题

（1）土地储备安置对象的识别与确定

（2）配套商品房建设

6、土地储备中的融资问题

（1）来源：政府拨付的启动资金，银行贷款，土地出让收益

（2）未来构想：土地资产证券化、城市土地基金、土地开发信托、土地项目融资

7、土地储备中的前期开发问题

（1）涉及到的问题及法律缺失

①项目管理主体的确定

②施工承包与货物采购主体的选择

③建筑物的限制保留

8、土地储备中的土地供应问题

（1）土地使用权出让

（2）土地使用权划拨

 

七、土地性质划分与价格评估

 

八、土地开发储备经营中的纠纷与法律适用

1、土地权属及登记

2、土地规划和利用