浙江铭生律师事务所

案情简介：

原告：戴某（系死者的独生子）

被告：刘某（系房屋的承租人）

被告：张某（出租人即房屋所有权人）

被告：宁波某物业有限公司（以下简称“物业公司”）

 

孙某系宁波市某小区30幢122号101室的业主，生前系非农业户籍，张某系该小区30幢122号102室的所有权人，刘某系该小区30幢122号102室的承租人，双方存在房屋租赁合同关系。2009年6月26日，该小区业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》一份，双方约定由该物业公司对小区进行物业管理。

2010年12月22日17时30分许，该小区30幢122号102室客厅东半间发生火灾，起火点为客厅东半间距东墙0.58米，距南墙2.30米处的插线板附近；起火原因：电饭锅插头插入插线板过程中产生的电火花引燃空气中的挥发性可燃气体，进而引燃残留在地面上的胶水引发火灾。宁波市公安局消防支队认定，灾害成因为刘某违反规定在居住小区内存放、勾兑含有易燃易爆化学品成分的胶水，且未采取安全措施，造成火灾发生。火灾发生后，刘某处理初期火灾不当，未能第一时间报警，采用了错误的扑救方法，导致火势迅速蔓延，物业公司接到报案后第一时间进行了扑救并控制了大火，由于当时化学品产生大量高温有毒气体，孙某住一楼没有往户外逃而是向公共楼梯的顶楼跑，而浓烟及有毒气体是往高处流，造成孙某死亡。事发后，刘某已支付戴某赔偿款项206000元，诉讼过程中张某自愿支付戴某赔偿款项58000元。

2011年6月2日戴某诉至法院，要求三被告连带赔偿原告损失589503.5元，扣除刘某已支付给原告的206000元，张某赔偿的58000元（后撤回对被告张某的起诉），要求另外两被告承担325503.5元的连带赔偿责任。诉讼前和诉讼中本案由于类型新引起了媒体及同行的关注。

浙江铭生律师事务所阮文良、邹慧慧律师接受了物业公司的委托，作为其代理人参加了诉讼。

 

争议焦点：

 

1、物业公司是否应当承担赔偿责任

2、损失如何认定

 

代理意见：

 

代理律师根据事实，查阅了相关法律、法规，提出代理意见如下：

一、房屋是否配备消防设施，责任在于建设、设计、施工、工程监理等单位，物业公司仅承担维修、养护、管理的义务，原告诉请毫无依据。

关于本案的争议焦点之一，物业公司是否需要对房屋配备相关消防设施负责，《物业管理条例》有着明确的规定。该条例第二条规定，物业公司负责“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”。另外，《中华人民共和国消防法》第是八条第二款也规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理。换言之，物业公司并没有义务配备消防设施，而是对已有的设施进行维修、养护、管理。现原告以“未配备消防设施”为由要求物业公司赔偿，本代理人认为其是告错了对象，根本毫无法律依据。

根据《中华人民共和国消防法》第九条的规定，建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。该房屋通过竣工验收，交付并投入使用，即表示其消防设施的配备等已通过相关部门验收合格。换言之，若该房屋存在消防设施不齐全的问题，责任方在于建设、设计、施工、工程监理等单位，甚至问责于对其竣工验收审批通过备案的相关部门，而仅负责对设施进行维修、养护、管理的物业公司根本无需承担任何责任。

此外，若去实地查看过便知，事发楼道外是装有消火栓的，这是最主要的消防设施。按照《建筑设计防火规范》的要求，住宅用建筑只有超过7层（含7层）时，才应设置室内消火栓，如果没有超过7层可以不设。该小区30幢共六层，依规定可以不配置室内消火栓。退一步讲，即便是消防设施不齐全，物业公司也仅有建议协调的权利，是否安装、改造等仍取决于全体业主的意志。

另外不得不提的是，物业公司出于额外义务向每户业主免费赠与灭火器一个，在业主交房时领取，过期后可重新到物业公司换取。此举的相关费用均由物业公司自己承担，该行为属于提高消防安全防范服务，完全是基于对小区整体和谐发展的考虑，由此受到小区业主“尽职尽责”的褒奖毫不为过。

 

二、若从物业管理合同约定来看，物业公司仅需要对出小区的大件物品进行登记，对于进入小区的物品车辆并无登记的义务。若从是否构成侵权来看，物业公司对刘某货运、存放胶水的情况并不存在“明知”的情形，根本无须承担所谓的过错责任。

物业管理合同是规范物业公司与小区业主的具体权利义务的一项重要依据，是双方在自愿、平等、协商一致基础上的共同意思表示。在本案中，另一争议焦点是物业公司对进入小区的物品、车辆是否需要盘查。本代理人据此仔细查阅了物业管理合同，原告所诉完全没有任何合同依据。

根据《物业管理委托合同》第五章第7条的规定：“大件物品出小区进行登记。”从条文约定的目的来看，不难看出，此是为了防止将小区内大件物品运出，是出于防盗的目的。而对于进入小区的物品及车辆，物业公司并无盘查的义务，一方面，物业公司仅对小区秩序加以维护，对小区业主的隐私不便过多地干预，另一方面，从现实情况及证人的叙述来看，小区有不少业主正在装修，装修材料等进入小区颇为常见，更何况，引起事故的胶水，本就是装潢材料之一，物业公司出于正当注意义务及其职责范围之内，都不可能对其进行盘查。

另外，原告所指的侵权责任是一种过错责任，属于“明知而不为”的情形，然而，对于本案刘某运输、存放胶水的情况，从未有业主向物业公司进行反映及举报。况且，该胶水存放于刘某的私人居室及仓库，物业公司根本不可能进入其中检查。即在完全“不明知”的前提下，原告求物业公司承担侵权责任根本站不住脚。

 

三、在得知事故发生后，物业公司在第一时间赶到现场，尽力扑灭火势，受到业主褒奖。其行为超出了合同约定及法律规定所应尽义务的范畴，现却因莫须有之“罪名”被诉诸公堂，对物业公司实属不公。

在此次火灾事故中，物业公司在得知火灾事故发生后，赶在消防队来之前，第一时间赶到了事故现场，用灭火器等各种手段，及时扑灭火势，避免了损失的扩大，挽回了业主们的损失，获得业主的褒奖。根据法律及合同的约定，物业公司对小区的管理主要体现在对公共设施及秩序的维护方面，对于火灾等特殊紧急情况并未作强制性规定，然而，在此次得知火灾事故发生后，物业公司工作人员不顾自身危险，奋力冲在第一线，用掉了十多只灭火器，尽最大努力避免了损失的扩大，其行为已完全超出了法律规定及合同约定的范畴，在网络上被传为佳话，事发楼道业主更是以锦旗相赠。

 

四、在本起生命权纠纷案件中，通过分析不难看出，死者孙某对其死亡结果负主要责任，故在赔偿责任分配问题上应适当考虑该因素。

根据被告一刘某及证人的叙述，死者孙某在事故发生之后，完全有机会脱离险境（孙某居室离楼道大门仅二米之遥，楼道门敞开，火势集中于被告刘某居室内，火情发生时孙某已得知并处在自己居室外），而孙某却选择往楼上走以致受烟熏身亡。对于该不幸结果的发生，令人无不扼腕叹息，但同时不得不理性地指出，孙某个人在发现险情后的判断失误，对此次不幸后果的酿成，有着不可推卸的责任。此时，死者已矣，我们在表示沉痛哀悼的同时，也需客观公正地来评判造成事故的责任分配问题。孙某无疑是造成其死亡结果的主要责任人之一，事故起因刘某暂且不论，作为小区的被动守夜人，物业公司在此次事故中根本无须承担任何责任。

 

五、物业公司与原告之间的法律关系，与原告和其他两被告之间的法律关系性质完全不同，物业公司根本无需对原告损失负任何责任，更无需承担原告所诉的“连带责任”。

退一步讲，即便是如原告所诉，物业公司需要与其他两被告承担“连带责任”（本案中应理解为共同侵权责任），根据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“赔偿权利人在诉讼中放弃对部分共同侵权人的诉讼请求的，其他共同侵权人对被放弃诉讼请求的被告应当承担的赔偿份额不承担连带责任。”现原告当庭撤销对被告二的诉讼，在被告二应承担的赔偿责任部分未经法院判决的情形下，其他两被告应承担的责任根本无法明确。

综上所述，物业公司对此次火灾事故的发生并无任何过错，无论是基于法律规定还是合同约定，均无需承担任何违约责任或侵权责任。

 

一审法院审理及判决：

 

一审法院经审理后认为，公民享有生命健康权。侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。本案中，被告刘某违法在承租房内储存易燃化学危险品，对火灾的发生具有直接过错，且被告刘某对该事件的发生未有异议，故其应对孙某的死亡负赔偿责任；小区业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，孙某作为小区业主，发生纠纷时应当以双方约定的合同条款内容为依据。被告刘某在租住的宁波市某小区30幢122号102室勾兑含有易燃有毒危险品的行为，不属于被告物业公司的管理范围，且从物业管理合同的约定来看，物业公司对进入小区的物品车辆并无登记的义务，故被告物业公司在本案中无过错，不需要承担赔偿责任。对于原告主张的死亡赔偿金应按照宁波市2010年度城镇居民可支配收入按二十年计算，六十周岁以上的，年龄每增加一岁减少一年。死者孙某的年龄为64周岁，户籍为非农且居住在城镇，经计算为482656元（30166元/年×16年）；对于原告主张的丧葬费按照宁波市2010年度职工月平均工资标准，以六个月总额计算为16848元（33696元/年÷12个月×6个月）；交通费应根据受害人因就医或者转院治疗实际发生的费用凭据计算，原告戴某并未提供证据证明其实际的交通费支出，故本院对此不予支持；误工费应根据受害人的误工时间和收入状况确定，原告戴某并未提供证据证明其实际产生的误工损失，故本院对此不予支持；孙某烧伤致死，给原告戴某造成一定程度的精神伤害，故本院酌情认定精神损害抚慰金为50000元；原告主张的房屋维修费20000元，与本案缺乏足够的关联性，故本院对该笔费用不予认定。本院案件审理过程中原告自愿在诉讼请求主张的总额中扣除刘某已支付戴某赔偿款项206000元，张某已支付戴某赔偿款项58000元，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十六条、第二十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款、第十八条、第二十条、第二十二条、第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：

一、被告刘某赔偿原告戴某死亡赔偿金482656元；

二、被告刘某赔偿原告戴某丧葬费16848元；

三、被告刘某赔偿原告戴某精神损害抚慰金50000元；

上述第一至三项，扣除刘某已支付戴某赔偿款项206000元，张某已支付戴某赔偿款项58000元，合计285504元，由被告刘某于本判决生效后十日内付清。

四、驳回原告戴某的其他诉讼请求。

 

二审阶段：

 

一审宣判后，原审原告戴某不服，向宁波市中级人民法院提起上诉称：第一，戴某在原审中提交了涉案房屋在火灾中被烧毁的照片及宁波市住宅装饰装修施工合同一份，可证明房屋受损的事实及双方之间存在房屋装修合同关系，刘某也予以认可，故刘某、物业公司应承担房屋的修理费用。第二，小区业主委员会与物业公司签订的《物业管理委托合同》不管有无约定排除勾兑含有易燃有毒物品的行为的相关事项，物业公司都有排除安全隐患的法定义务。惨案的发生与物业公司没有履行法定义务有直接的关系，其理应承担相应的责任。综上，上诉人戴某认为原审判决事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决第四项的内容，依法改判被上诉人刘某、物业公司共同赔偿上诉人戴某房屋修理费20 000元，物业公司赔偿上诉人戴某200 000元。

被上诉人刘某未作答辩。

被上诉人物业公司辩称：第一，一审时物业公司已经对戴某提交的装饰装修施工合同提出了异议，刘某也同意了该意见。物业公司认为，本案戴某以生命权纠纷提起诉讼，房屋损失与生命权纠纷不存在关系，即使房屋有损失，也要进行评估，所以一审法院未支持戴某房屋维修费的诉请是正确的。第二，物业公司仅对小区公共部位履行维修、保养义务，对业主在室内堆放的东西没有义务和责任进行检查。一审法院已认定物业公司没有义务对进出小区的车辆进行登记。小区内运出大件物品要进行登记主要是为了防小偷，但对于装修材料进入小区则没有义务进行检查。小区居民入住时每户都领取了灭火器，小区内的消防设施（水龙头、水枪等）都是有的。综上，被上诉人物业公司认为，该公司已经履行了合同义务，上诉人的上诉无理无据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

宁波市中级人民法院经审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业管理企业提供的物业服务是为物业服务区域内全体业主的整体利益即生活及居住秩序和环境提供服务和管理，其管理的依据来源于物业服务合同。物业管理企业在根据合同约定合理履行职责的情况下，对业主遭受的损失不应承担责任。本案中，物业公司的管理范围并不包括干涉小区业主在其私宅范围内活动的权利，亦无对进入小区的物品车辆进行登记的义务，其所提供的物业管理服务与合同约定相符，并与其收取的物业服务费用标准相适应。戴某认为物业公司违反合同及法定义务并据此要求物业公司承担赔偿责任的诉请，无相应的依据，本院不予支持。对于戴某要求刘某、物业公司共同赔偿房屋维修费的诉请，本院认为，首先，戴某提供的装饰装修施工合同为复印件，对其真实性本院无法认定；其次，即使该合同真实，房屋在火灾中的损失数额应以实际损失来确定，而不能仅凭事后的装修合同所确定的装修费来认定，且本案为生命权纠纷，故原审法院在原审中未支持戴某的该项诉请并无不当。对于房屋维修费，当事人可另案主张权利。综上，上诉人戴某的上诉理由及诉请均不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决无误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，2011年12月26日下达判决如下：

驳回上诉，维持原判。

 

办案心得：

 

在经济社会快速发展及老百姓维权意识不断增强的今天，业主与物业管理企业之间的权益纠纷层出不穷，突发火灾、小区环境被破坏，电瓶车被盗、下水管道堵塞，甚至家中财物丢失等，业主往往把责任均归于物业公司，这无形中扩大了物业公司的管理责任。尤其是对于对部分老住宅小区进行物业管理的企业而言，相对应其较低的物业服务费用标准，物业公司提供的环境服务质量，小区安保措施等必然并不完善，从而引发更多的物业权益纠纷。我们寄希望于从源头上解决这种恶性循环，但是对于物业管理企业，在最大限度地服务业主的同时，如何维护企业合法权益，应对屡见不鲜的与业主间的权益纠纷也分外重要。铭生律师事务所在经办过众多的物业权益纠纷案件后，铭生事务所律师认为，站在物业公司的角度，通常应从以下两方面考虑：

一、物业公司的物业管理服务基于《物业管理服务合同》而展开，该合同通常由物业公司与小区业主委员会所签订，其对物业服务范围、内容及违约责任等均作了详尽的约定，故业主提出的物业权益纠纷是否该由物业公司承担责任，须以该合同为依据。例如本案中，装有危险易燃物的车辆进入小区，物业公司是否负有检查的责任。回到《物业管理服务合同》中，该合同条文明确约定，只有出小区的大宗物品才需登记，即物业公司对进入小区的车辆根本没有检查登记的义务。这也是本案物业公司胜诉的关键之一，故物业公司聘请专业的律师作为法律顾问对各类合同进行审查很重要。  

 二、物业公司在物业权益纠纷中通常承担的是过错责任。何谓“过错责任”？其是侵权责任的一种，即判断行为人是否需要承担责任，以其在受害人损害结果的发生中是否具有过错为标准。在物业服务领域，若业主主张由物业公司承担侵权损害赔偿责任，则必须证明其所受损失因物业公司的过错而造成。现今常常有业主因小区内财物被盗而要求物业公司赔偿，那么业主就必须证明物业公司在财物被盗的损害结果中具有过错，而是否有过错又要看合同中约定物业的义务为哪些？如小区范围内的摄像头是否有人值班？值班室保安对摄像画面可疑人员是否作一般的盘查？物业公司应尽到依合同或常识有一般注意义务，没有尽到则物业公司具有过错。

把握了以上两点，物业公司在应付不少物业权益纠纷问题中的被动局面就可以得到很大改善。当然这只是处理物业权益纠纷的原则问题，对于较为复杂的物业权益纠纷案件，当中会涉及到更多更细节化的法律问题，此时请专业律师来处理则更有必要。

 

 

 

                                                                                                    2012年1月30日