案情简介：

某小区在2006年7月至2008年11月前期物业管理过程中，存在大量的空置房，按法律规定，空置房的物业费用是由房产开发商交纳给小区的前期物业管理公司（下称前物业公司）。但因为房产开发商一直拖欠了未付，后前物业公司，将房产开发商告上了法院，后通过法院的调解，让房产开发商支付了从2006年7月至2008年11月的物业费，其中包括了部分的共有部位和共用设施日常维修费（下称公共设施维修费），并出具了调解书。现小区的业主委员会认为，房产开发商及前物业公司未经其同意，只对部分（即38482元）的公共设施维修费作了处理，对于剩余部分公共设施维修费（即94056.3元)的交付，房产开发商与前物业公司相互推诿，拒不支付。因此业主委托会经小区业主的委托，把房产开发商及小区的前物业公司告上了法院，要求开发商支付共有部位和共用设施日常维修费，前物业公司承担连带责任，浙江铭生律师事务所代表物业公司参与了此案。

 

庭审双方的意见：

    一、原告诉称，在2006年到2008年被告前物业公司管理期间，被告房产开发商作为空置房的业主，仅支付了拖欠的公共设施维修费的极少部分，余款部分被被告前物业公司擅自放弃了。另，对于公共设施费作为全体业主所有的费用，两被告也是未经原告的同意，就擅自已处理了38482元。因此，对于余下部分应由被告房产开发商支付，被告前物业公司作为擅自放弃的一方，承担连带责任。

二、被告房产开发商答辩认为，原告所诉称的公共设施维修费的在被告房产开发商与被告前物业公司的物业服务管理合同纠纷的案件的中，被告房产公司支付给被告前物业公司的68万元的调解款已经包括了2006年至2008年的公共设施维修费，无需再支付。

三、被告前物业公司答辩认为，对于余款94056.3元，两被告之间诉讼的调解书中并没有对公共设施费余款的放弃，公共设施费是全体业主所有的，全体业主有权继续主张。另，两被告调解以后，被告房产开发商将38482元公共设施维修费支付给被告前物业公司，经业主委员的确认，当时业主委员会没有提出异议，这是业主委员会对两被告调解行为的追认行为。被告前物业公司在退出管理后，极力帮助业主催讨拖欠的公共设施维修费，多次催讨未果，最终通过诉讼收取了部分38482元，已经尽了最大的努力，对于业主可继续主张，更不承担连带责任。

 

法院审理及判决：

法院经审理认为，在被告前物业管理公司管理服务期间尚未交纳的公共设施维修费，在前物业公司退出管理后，被告房产开发商应将所欠的款项支付给新接盘的物业公司或原告业主委员会。公共设施维修费属于全体业主所有，被告前物业公司退出物业管理服务后，无收取该项资金的法定义务，故被告前物业公司不承担连带责任。最后，法院判决被告房产商支付公共设施维修费，驳回原告的其他诉讼请求。

 

法律解析：

共有部位和共用设施日常维修费为物业管理企业对房屋共有部位和共用设施提供日常维修养护服务所收的费用。按法律规定，该项费用由物业公司收取，已售的房屋向购房者收取，尚未出售的房屋向购建设单位收取。本案属后者，故应向房产开发商收取公共设施维修费，房产开发商支付该款是义务，这是毋庸置疑的。而物业公司不用承担连带责任，在于公共设施费不属于物业公司所有，按《宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法》第十三条规定“物业管理公司必须将收取的日常维修费单独立帐、专款专用、年终结余，滚动使用”的规定，作为专款专用的资金，属于全体业主所有，在物业公司退出管理的时候，已经没有法定收取的义务，且在与房产公司的物业费诉讼中，物业公司收取物业费时并没有擅自替全体业主放弃对公共设施余款的主张，这是物业公司不用承担连带责任的重要原因。在本案，假如前物业公司在之前的诉讼为了尽快收到综合服务费达成调解，明确放弃对于公共设施维修费的收取，那么物业公司是否要承担连带责任就值得探讨了。物业费收费难，是大多数物业公司存在的问题，有时为了尽快收取费用，可能会以放弃公共设施费作为条件，以达成收费的目的。浙江铭生律师事务所提醒广大物业单位不要放弃公共设施维修费，应撤回该项主张为好，前后两者的含义是不一样的。通过此案分析，目的在于让物业公司在收费乃至诉讼的时候注意到这一点，不要主动放弃公共设施维修费。

 

                                                    

                                                                                   -------浙江铭生律师事务所   厉洁飞律师