基本案情：

宁波北仑某小区有一电梯井壁（负一楼）因台风天气渗水，小区业主委员会成员沈某、业委会主任虞某经商议，由沈某负责寻找物业公司以外的第三方维修。后沈某、虞某、被找施工工人（2人）、物业公司工作人员等在物业办公室就维修时间、施工工人工资及支付方式等事宜进行协商，并达成一致意见：经沈某、虞某签字同意，由物业公司从公共维修费中支出工人工资、维修材料款等。施工前，物业公司没有审核被找人员是否具有施工资质；在施工过程中，物业公司并未提供必要的安全保障措施。由于施工人员操作不慎，导致维修材料发生爆燃，施工现场监督人员沈某、2名施工人员受伤。

沈某及2名施工人员以物业公司未尽到安全保障义务为由起诉要求赔偿。物业公司答辩认为：一、涉案电梯井壁属于建筑物共有部分，属全体业主共有，应由包括沈某在内的全体业主承担管理合维修、维护义务。本案维修电梯井壁的受益人是全体业主，因此相关损失应当由全体业主承担。二、公共维修费属于全体业主所有，根据物业公司与业主委员会签订的相关协议约定，本案中公共部位维修及费用的支出必须经业主委员会同意和主任签字确认。这说明经授权的业主委员会对公共部位维修和费用具有决定权，物业公司无权干涉。业主委员会雇佣他人维修、费用也由公共维修费支出，应由业主委员会承担相应的安全保障义务，如果要求物业公司承担，无疑无限扩大了物业公司的安全保障范围，加重了物业公司的义务。

法院判决认为：一、根据物业服务合同的约定，物业公司对小区公共部位、设施负有维修义务，业主委员会成员沈某负责小区日常维修事宜，其联系施工工人维修，并不能否定物业公司的维修责任。业主委员会主任对维修费用支出的签名，仅是对公共维修费的使用行使监督权，与物业公司的维修义务无必然关联。二、结合维修的谈判事宜在物业办公室进行且物业人员在场、维修材料费、人工费用由公共维修费支付且该费用由物业公司管理、维修材料由物业工作人员搬运等事实，认定物业公司对该维修事宜事先是明知的，而本案中电梯井壁的维修义务本应当由物业公司承担，所以法院认为是物业公司委托沈某联系施工人员维修更符合常理。三、施工过程中，物业公司未提供相应的安全保障措施，应承担60%的主要赔偿责任。施工人员、监督人员沈某作为完全民事行为能力人，未尽到合理的安全注意义务，自身也存在过错，承担40%的次要责任。

本案涉及的主要法律问题及物业企业风险防范：

一、关于公共部位、公共设施设备的维修、维护

根据我国《物权法》规定，物业服务企业可以接受业主或业主委员会的委托，成为建筑物及其附属设施的管理人，并接受业主监督。实践中，物业服务合同一般只是笼统地约定由服务企业负责公共设施设备的维修、维护。故，除另有约定外，法院一般认定物业企业负有公共部位、设施设备维修的合同义务，业主委员会对物业服务企业的维修负有监督义务。关于公共部位、公共设施设备的维修、维护，物业企业可以在以下几方面完善：

（一）建立定期巡查制度。定期对公共部位、公共设施设备是否存在问题或隐患进行巡查和安全排查，发现问题的，及时维修或通报业主委员会。务必做好巡查书面记录，巡查责任人签名，巡查记录由业主委员会盖章或主任签字认可。

（二）明确业主或物业使用人的事先报修义务。建议物业企业在物业服务合同中或与业主委员会单独签订的书面文件中，明确业主、物业使用人或业主委员会对公共部位、公共设施设备的问题或隐患具有事先报修义务。明确物业企业在定期巡查中能力范围内未发现，而业主、物业使用人或业主委员会发现问题的，发现人应当及时向物业企业报修。报修后，若物业企业不维修或不及时维修造成利害关系人损失的，才承担相应责任。若物业企业不及时维修，业主或业主委员会委托他人维修的，物业企业要提供必要的安全保障措施，否则一旦发生危险，物业要根据过错程度承担相应责任。

（三）加强与业主委员会的良性沟通。无论是物业企业在定期巡查中发现，还是他人报修，经核实确需维修的，建议物业企业以书面形式将维修计划、材料报价、人力成本等提交业主委员会，由业主委员会盖章并由主任签字同意后，再实施维修。必要时，要求业主委员会对施工现场监督。

二、业主或业主委员会在公共部位、公共设施设备的维修、维护中的权利义务

当物业服务合同已经明确委托物业服务企业维修公共部位，业主或业主委员会是否有权利再委托他人维修呢？此时，要分情况讨论。

（一）单一业主。笔者认为，单一业主是无权委托物业企业以外的人维修维护公共部位、公共设施设备的。因为公共部位、公共设施设备属于全体业主共有，在未经全体业主或业主大会授权的组织或个人委托或许可的，单个业主不能就公共部位、公共设施设备行使处分权。当然，若业主发现问题，可以及时向全体业主的代表——业主委员会反映，由后者向物业服务报修或委托他人维修。没有成立业主委员会的，业主可以向社区、街道或者物业主管部门反映。

（二）业主委员会。业主委员会是否有权利委托他人维修，有一定争议。这主要看业主大会或业主公约（或议事规则等）是否赋予了业主委员会对维修公共部位的决定权。因为业主委员会的职权就是履行业主大会的决定。这里要强调一下，物业企业不要以为业主委员会是万能的，小区内的任何事情只要经过业主委员会同意就可以了。实际上业主委员会只是业主大会的代表机关，其权利主要来源于主大会或业主公约的授权，包括与物业企业签订物业服务合同等。签订物业服务合同并不意味着有改变合同内容的权利。举个例子，物业公司与业主委员会签订合同，提高小区物业费收费标准，这个行为是否有效就要看主大会或业主公约是否赋予了业主委员会与物业公司变更收费标准的权利。如果没有授予，且事后业主大会经过法定程序决议不认可新标准的，那么提高物业费收费标准的行为就是无效的。

三、物业项目内第三方施工的安全风险防范

针对第三方在物业服务区域内施工的，物业企业应尽到必要的安全提示、保障义务，签订相关安全协议。

（一）提示、告知义务。对施工方进行书面安全提示、安全常识告知（经由施工方签字确认），对其操作资质进行必要的形式审查，同时对其施工提供必要的安全保障措施。

（二）签订安全施工协议或条款。物业企业要与施工方签订必要的安全施工协议或条款，明确要求施工方要对其人员进行安全施工、文明施工（不得影响他人的正常生产生活）、技术能力等进行培训。明确若施工人员造成其自身以及他人人身、财产损失的，应由施工方自己承担赔偿责任，与物业企业无关；若物业企业依据仲裁裁决书、法院判决书、调解书等法律文书依法承担相应责任的，有权向施工方追偿，并要求其承担物业企业为此支出的法院受理费、律师费等合理支出。

案例提供及解析：

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