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针对杭州友客事件的一点心得

浏览次数:241 编辑:lawyer01 发布于:2020/9/3    

         针对杭州友客事件的一点心得


     近期,杭州和宁波租房市场并不安宁,杭州友客及其在宁波的分公司相继爆雷,一时间人去楼空,许多客户一边报警,一边前往杭州友客总部讨说法,接连一段时间,各地纷纷出现“爆雷”事件,大批包租公司要么已经跑路,要么在跑路的路上。

就此笔者梳理了一些可能涉及到的法律问题,并提出了一些建议,以期维护租客的合法权益。

(一)运营模式

     “托管式”租赁企业又称包租公司。一般而言其运营模式是从房东处将房子收租到公司,继而以更高的价格出租给租客,赚取中间差价,即“租金差”,而杭州友客的运营模式恰巧相反,通过“高收低租、长收短付”的手法,即包租公司以较高的租价取得房源,然后以较低的价格出租房屋来套取租客资金。

那么问题来了,这种“高收低租、长收短付”的运营模式合法吗?目前,法律并没有明令禁止这一运营模式。

(二)法律关系分析

     根据包租公司、房东、租客形成的法律关系的不同,大致可以分为两种模式

     1.委托代理模式

如果房东和包租公司签订的是委托代理合同,那就意味着房东授权包租公司对房屋进行经营管理,此时包租公司就可以代表房东从事相应的民事法律行为,可以房东或者自己的名义与租客签订房租赁合同。

 2.租赁模式

如果房东和包租公司签订的是租赁合同,包租公司再与租客签订租赁合同,在改种模

模下房东和包租公司形成的是租赁关系,包租公司与租客形成的是转租关系。在该种模式下形成了两种转租(1)、非法转租;(2)合法转租。如果包租公司未经过房东同意即将房屋进行转租,此时是非法转租,房东可以直接解除与包租公司的租赁合同,但是作为以租赁来收取差价的包租公司,一般情况下房东都会授予包租公司转租的权利。在合法转租的情况下,包租公司跑路,无法将租金交与房东,满足合同中约定的解除条件后,房东依然可以与包租公司解除合同。

     (三)建议

在委托代理模式下,房东大概率无权要求租客搬离,也无权要求租客再次支付租金;若

是租赁模式,租客大概率无权继续居住,但是可以行使涤除权,即向房东支付租金,此后再向包租公司索要支付的租金,因在此类事件中包租公司常常跑路导致租客多支付租金。通过以上的分析,笔者建议在签订合同前先了解具体情况,勿因贪小便宜而上当受骗,出事后先进行报警,后与房东进行协商。

    此为笔者的一点思索,有不妥之处望加以指正。



 
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