近期，杭州和宁波租房市场并不安宁，杭州友客及其在宁波的分公司相继爆雷，一时间人去楼空，许多客户一边报警，一边前往杭州友客总部讨说法，接连一段时间，各地纷纷出现“爆雷”事件，大批包租公司要么已经跑路，要么在跑路的路上。

就此笔者梳理了一些可能涉及到的法律问题，并提出了一些建议，以期维护租客的合法权益。

(一)运营模式

     “托管式”租赁企业又称包租公司。一般而言其运营模式是从房东处将房子收租到公司，继而以更高的价格出租给租客，赚取中间差价，即“租金差”，而杭州友客的运营模式恰巧相反，通过“高收低租、长收短付”的手法，即包租公司以较高的租价取得房源，然后以较低的价格出租房屋来套取租客资金。

那么问题来了，这种“高收低租、长收短付”的运营模式合法吗？目前，法律并没有明令禁止这一运营模式。

（二）法律关系分析

     根据包租公司、房东、租客形成的法律关系的不同，大致可以分为两种模式

     1.委托代理模式

如果房东和包租公司签订的是委托代理合同，那就意味着房东授权包租公司对房屋进行经营管理，此时包租公司就可以代表房东从事相应的民事法律行为，可以房东或者自己的名义与租客签订房屋租赁合同。

 2.租赁模式

如果房东和包租公司签订的是租赁合同，包租公司再与租客签订租赁合同，在改种模

模下房东和包租公司形成的是租赁关系，包租公司与租客形成的是转租关系。在该种模式下形成了两种转租（1）、非法转租；（2）合法转租。如果包租公司未经过房东同意即将房屋进行转租，此时是非法转租，房东可以直接解除与包租公司的租赁合同，但是作为以租赁来收取差价的包租公司，一般情况下房东都会授予包租公司转租的权利。在合法转租的情况下，包租公司跑路，无法将租金交与房东，满足合同中约定的解除条件后，房东依然可以与包租公司解除合同。

     （三）建议

在委托代理模式下，房东大概率无权要求租客搬离，也无权要求租客再次支付租金；若

是租赁模式，租客大概率无权继续居住，但是可以行使涤除权，即向房东支付租金，此后再向包租公司索要支付的租金，因在此类事件中包租公司常常跑路导致租客多支付租金。通过以上的分析，笔者建议在签订合同前先了解具体情况，勿因贪小便宜而上当受骗，出事后先进行报警，后与房东进行协商。

    此为笔者的一点思索，有不妥之处望加以指正。