郑宁生律师
基本案情:
宁波市江北区长江街道办事处(以下简称长江街道)于2016年1月29日作出的《关于解散流水花苑小区业主委员会的通告》(以下简称《通告》),内容为:“近期,流水花苑小区发生多起业主联名上访事件,小区业委会已有半数以上委员向社区提出辞职。根据《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》第六十八、六十九、七十一条规定(业主委员会半数以上委员辞职的应当进行换届选举;业主委员会存在严重影响社区安定和公共秩序的,街道办事处可以决定解散业主委员会)。街道经研究决定:解散第三届业主委员会,由流水花苑社区居委会牵头换届选举工作。换届期间,流水花苑业主委员会的工作暂由流水花苑社区代行。同时要求第三届业主委员会在一周内上交全部印章,并将业主委员会保管的财务、档案等所有材料移交社区进行封存,待新一届业委会成立后进行移交”。
流水花苑业主委员会(以下简称流水花苑业委会)不服长江街道于2016年1月29日作出的《通告》,于2016年4月20日诉至宁波市海曙区人民法院,请求撤销长江街道于2016年1月29日作出的《通告》。
律师认为:
被告下属的物业管理服务站作出的解散决定,认定事实不清,证据不足,适用法律、法规错误,系超越职权的行为。综上,请求判决撤销被告长江街道于2016年1月29日作出的《通告》。
法院认为:
本院认为,根据《物业管理条例》第十条的规定,“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会”,《浙江省物业管理条例》第十五条规定,“业主委员会每届任期为三年至五年。业主委员会任期届满二个月前,应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的,物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选”,参照《业主大会和业主委员会指导规则》第六条“物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督”,被告长江街道作为所在地物业管理行政主管部门,对辖区内的流水花苑业主委员会应履行行政指导职能,应通过具有示范、倡导、咨询、建议、训导等性质的行为方式予以实现,应不具有当事人必须履行的法律后果,不应带有任何行政强制性。
本案中,被告长江街道作出《通告》,从《通告》的内容上看,解散业委会及印章、财务、档案等所有材料交由社区封存,均带有行政强制性。因此,本院认为,被告长江街道作出的《通告》的实质是将小区业委会强行解散,并强行收缴公章等财物,该《通告显然已背离了行政指导行为的性质,超越了行政法规、地方性法规、部门规章赋予街道的行政指导的职权范围,依法应予撤销。
被告认为应适用《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》第六十九条第(一)项、第(二)项。对此,本院认为,《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》系原宁波市建设委员会于2010年发布的甬建发[2010]51号规范性文件,第六十九条第(一)项、第(二)项规定,“业主委员会有下列情况之一,且拒不改正的,街道办事处(乡镇人民政府)或辖区物业主管部门可以决定解散业主委员会,并进行换届选举:(一)违反法律法规规定,严重侵害业主合法权益的;(二)违反法律法规规定,严重影响社区安定和公共秩序的”,该规定赋予街道办事处在一定情形下直接解散业主委员会的权力,该内容与上位法即《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》的规定不符,本院不予适用。
法院判决:
撤销被告宁波市江北区人民政府长江街道办事处于2016年1月29日作出的《通告》。
相关法律:
1.《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条 行政行为有下列情形之一的,人民法院判决撤销或者部分撤销,并可以判决被告重新作出行政行为:
(四)超越职权的;
2.《物业管理条例》
第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
3.《浙江省物业管理条例》
第十五条 业主委员会每届任期为三年至五年。
业主委员会任期届满二个月前,应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的,物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会的,原业主委员会应当自任期届满之日起十曰内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
4.《业主大会和业主委员会指导规则》
第六条 物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。