——胡某与陈某房屋买卖合同纠纷
史柳彬律师
【史柳彬律师点评】
本案是一起房屋买卖合同纠纷,这对于明晰出卖人与买受人之间的权利义务关系,构建诚信社会体系,具有重要意义。由此,我们也可以得出这样的结论:
解除权作为一种形成权,除非法律、司法解释另有规定外,通常只赋予合同关系中的守约方,违约方并不享有解除权。违约方请求人民法院判决解除合同,属于行使诉权而非实体法上的合同解除权。
上诉人:陈某(一审被告)
被上诉人:胡某(一审原告)
一、案件基本事实
陈某(出让方)与胡某(买受人)在慈溪壹象房地产经纪有限公司的居间下于2019年2月2日签订了一份房屋买卖合同。合同约定陈某将坐落于慈溪市古塘街道新潮塘北苑9号楼404室不动产以260万元的价格转让给胡某。胡某先支付定金2万元,房产过户时间为陈某取得不动产证三个工作日内,因双方遇特殊情况则顺延至约定的房产过户后两个工作日内,之后逾期一方视为违约。余款付款方式为房产过户日待不动产中心出具受理单后由胡某一次性支付给陈某。交房时间及方式为款清交房。房产过户所涉及的契税、营业税、个人所得税及其他各项服务费由胡某承担,物业费至房产过户日前由陈某承担,过户后即日起由胡某承担。合同并对中介费的负担及双方的违约责任等内容作了约定。
当日,胡某向陈某交付了购房定金2万元,陈某出具了一份收条给胡某。
之后,胡某妻子在与中介微信聊天过程中,中介告知胡某妻子陈某要求违约。
另查明,案涉不动产于2019年4月22日登记在陈某名下,案涉不动产不存在抵押和其他财产保全措施。
胡某向法院起诉请求:请求判令陈某协助胡某办理位于慈溪市古塘街道新潮塘北苑9号楼404室房屋的不动产产权登记,将该房屋变更登记至胡某名下。
二、法院判决结果
陈某应于本判决生效之日起七日内协助原告胡某将登记在陈某名下的不动产坐落于慈溪市古塘街道新潮塘北苑9号楼404室不动产变更登记至胡某名下。
三、本案争议的法律分析
违约方能否主张合同的解除权
本案中陈某之所以主动违约,是因为合同中约定了如一方违约,承担2万元的违约金。陈某本能地认为只要承担2万元违约金即可解除合同,但是根据《最高人民法院第二巡回法庭2019年第13次法官会议纪要》载明:“解除权作为一种形成权,除非法律、司法解释另有规定外,通常只赋予合同关系中的守约方,违约方并不享有解除权。所以,胡某有权要求陈某继续履行合同。