本人最近代理一起商品房预售合同纠纷的几点思考。首先介绍下整个案件发展经过，买房人前往开发商售楼处看房，到了现场后由售楼处销售人员接待，在确定要买房后，置业顾问告诉，买房可以享受“存10万抵12万”优惠，按照售楼处销售人员指示在售楼处刷卡10万（即案件争议的款项），当时没有给10万的收据，刷卡小票收款人字迹模糊，委托人也没仔细看。过了一段时间，楼盘让他去签订购房合同的时候，委托人发现这10万根本不是购房款，具体是什么费用不得而知，又过了一个月左右的时间，楼盘又通知委托人去领首付款的发票，这时，委托人才发现不对劲，等到后面换正式发票的时候，发现发票金额少了10万元。前往开发商处要求退上述款项，开发商否认收到过上诉10万元款项，后经几番周折才得知刷卡收款的是一家代收款项的公司，他是帮一家公司收的居间费，所谓居间单位还拿出一张“居间确认单”，委托人回忆该单应是与开发商签订大量资料时的其中一张，由此委托人支付的10万元存抵活动款变成了居间费，所以才有了本案的诉讼。

另外说明下本案几个被告的情况。首先，本人根据委托人提供的刷卡记录和买房合同，起诉开发商和收款单位，诉讼过程收款单位陈述是帮居间单位收款，开发商表示没有收到10万元，他是委托代理销售公司销售房产，代理销售公司也许会知道实际情况。也就是说，在经过了案件深入审理才发现有居间单位收取了委托人的居间费，委托人根本不知道存在居间单位，是“被居间”的。

 

根据目前社会实际情况，开发商销售房产有备案价上限的限制，而当前社会房地产销售中又处卖方主动的市场，所以即便是开发商按备案价上限销售不动产，购房人也趋之若鹜前往购买，开发商为了追求更高的利润，便巧立名目，向买房人收取“茶水费”“咨询费”“居间费”“认购费”“服务费”等费用来规避备案价对开发商售楼的限制。但这么直白的去规避，法律是不允许的，所以开发商委托房产销售代理方来收取“茶水费”“咨询费”“居间费”“认购费”“服务费”，但是相关法律实施细则及解释也与时俱进，《浙江省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房委托销售行为的通知》第二条第（5）款，“房地产承销机构及其人员代理销售商品房时，应向购房人表明身份，不得以提供居间服务等名义变相收取由开发企业支付的佣金以外的“电商费”“服务费”“咨询费”等价外费用”。为了更好的规避相关的法律政策，开发商与销售代理方也与时俱进，所以便另外安排一家独立企业收取“茶水费”“咨询费”“居间费”“认购费”“服务费”，那在表面上就看似合法了。如果说开发商或代理商真能通过独立企业将居间方所有的手续做周全，包括居间合同、居间服务的过程、居间费用的收取、居间发票的开具，并且能够与居间方撇清关系，也许就又能规避相关的法律、政策。

但是，本人代理本案居间方没有与买房人签订居间合同、没有证据证明提供了居间服务，上诉人在售楼处也没有将费用支付给居间方，收取居间费应开具的发票没有开具，所有的居间的手续都没有。有的只有一张漏洞百出类似购房认购单的居间确认单，该A4纸大小总共十几行200字左右的确认单中，对买房人在售楼处支付的款项却有三种不同的表述，一会说10万元是定金，一会说10万元购房活动存抵活动的预存款，一会说10万元是居间费。且该本应由居间方与买房人签订的居间认购单中的其中一名销售代表竟然是开发商的工作人员。所以本案是否真的有居间事实存在，为案件的争议焦点之一，因为合同不是居间方出面签的，钱不是居间方收的，没有任何证据证明确实提供了居间服务、居间发票也没有开具。本案就是典型的如前文所述的，开发商或代理销售方规避房价上限的行为，因为三家单位的工作人员都在开发商售楼处活动，且没有办法进行区分，尤其售楼处同一收款人员能拿出不同企业的POS机要求买房人刷卡付款。

本律师认为，本案是社会上一个类型的问题，法院应在查明案情的情况下，给予人们一个正确的引导，向违法违规亮剑。目前本案正在审理。