史柳彬 律师

【裁判要旨】

农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有特定福利保障性质，目的是保障本村村民的基本居住条件，其附着在宅基地上，与宅基地不可分离。由于买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用权，若买卖双方非同一集体经济组织成员，则会因宅基地的转让行为违反法律的强制性规定，进而被依法认定为无效。

【案情】

原告：朱某

被告：张某

张某与朱某于2009年12月8日签订卖房协议，张某将其继承的登记在其父亲老张名下的座落于张华山村的一间平房以13万元的价格出卖给朱某。该卖房协议还约定，将该房变更登记在张某名下，如朱某更改土地证上的户名，张某应无条件配合，且如国家拆迁赔偿，一律归朱某所有。朱某遂如约支付房款，并接收房屋。

后，张华山村的平房被列入拆迁范围，双方于2019年12月25日在张华山村村民委员会及经济合作社的见证下，签订了关于拆迁利益分配等相关事宜的协议书。协议书约定，朱某取得安置在新村一期面积为75档的安置房，张某与张华山村股份经济合作社签订的拆迁调产安置协议内的面积均安置在新村一期，价格按村实施的方案结算，且张某无条件协助朱某办理房屋过户手续。于是，朱某按协议以张某的名义向村经济合作社缴纳了新村一期房屋的费用，并办理了该房的交付手续，取得钥匙，且进行了装修。

现讼争的新村一期房屋已经可以办理不动产登记，但张某仍无故拖延，拒不履行。故，朱某向法院提起诉讼，请求判令张某协助其办理不动产产权登记，将该房屋登记在朱某名下。

【裁判】

经人民法院主持调解，双方自愿达成如下协议：1、双方相互配合，于2020年7月15日之前将上述第一条的房屋登记于张某名下，在2020年7月22日之前，张某配合朱某将上述房屋变更登记至朱某名下，所有过户费用均由朱某承担；2、朱某自愿补偿张某30000元，该款在张某配合朱某办理过户登记至朱某名下相关手续当日当场履行。

【评析】

首先，朱某与张某签订的买房协议为无效合同。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，只有本集体经济组织成员享有对宅基地占有、使用，并利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。本案中的房屋买卖涉及的不仅仅是地上建筑物，也包括相应的宅基地使用权，而作为买受人的朱某并非张华山村村民，因此，由于合同违反了法律的强制性规定，应属无效。

其次，双方于2019年12月25日在张华山村村民委员会及经济合作社的见证下，签订的关于拆迁利益分配等相关事宜的协议书，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行协议义务。在司法实践当中，一般也会以此类的“结算协议”，作为出卖人应当配合买受人办理过户登记手续的依据。

最后，农村宅基地上的房屋，以其低廉的价格优势出现在房地产交易市场，且迅速蔓延，但随之而来的法律纠纷亦大量涌现。尤其是在土地持续增值以及因土地征用、征收而获得巨大经济利益的现实驱动下，一旦出卖人违背诚信，主张房屋买卖合同无效，买受人将会面临返还房屋等一系列风险。而对于合同无效后，出卖人是否应当赔偿买受人信赖利益损失以及如何确定期待利益损失数额，在审判实践中存在较大争议，容易出现当事人之间利益关系失衡的现象。