王娟梨 律师

整理人：杨旭 律师

案情介绍：

原告：张某

被告：胡某

2020年5月26日原被告双方就某房屋买卖相关事宜签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定由原告以5000000元的价格将涉案房屋出售给被告。2020年5月31日，原被告双方就涉案房屋附带的车棚签署《补充说明》一份，明确编号为8-29车棚不包含在原购房合同总价内，被告若需购买，双方另行协商。原告按约履行涉案房屋过户、交房等手续后，被告未经原告同意即擅自打开8-29车棚并更换门锁，占为己用。原告经多次沟通未果，故将被告诉至法院。

 

法院认为：

原被告就涉案房屋交易签订《存量房屋买卖中介合同》，该合同系双方的真实意思表示，且合法有效，对双方均具有约束力。之后，原被告又就3-19车棚事宜签订《补充说明》，约定合同价款不含车棚，如有需要需另行协商购买，被告认为该说明系在其不知情、受欺骗的情况下签订，但结合合同约定的房产情况能够确认标的物不包括其他设施及附属用房，该说明系原、被告及中介方共同签订，被告没有证据证明《补充说明》违背了双方的真实意思，故该说明应为合法有效，对原被告均具有约束力。涉案车棚原系原告在购买涉案房屋时一并取得，没有产权证书，系该房屋的附属用房，在通常情况下应随房屋一并转移，但原被告就车棚的转让作了特殊约定，即被告在购房时放弃车棚，购房总价亦不包括车棚，被告如需要该车棚应由双方另行协商，该约定并不违反法律规定，则原告对涉案车棚保留了占有、使用、收益的权利，被告即使取得了涉案房屋所有权，并不当然取得对8-29车棚占有、使用的权利。现被告就车棚的占有、使用未经与原告达成一致即擅自更换门锁，实际占有车棚，不仅违反了双方约定，也侵害了原告的合法权益，原告要求被告返还8-29车棚于法有据，本院予以支持。

 

房屋买卖过程中对于附属设施问题可能存在以下几种情况：

（1）买卖双方针对涉案房屋的价款未明确是否包含附属设施，且双方又未对该附属设施另行约定的，该附属设施作为附随物应当随房屋一并转让给买方；

（2）买卖双方针对涉案房屋的价款虽未明确是否包含附属设施，但双方对该附属设施另行约定的，出卖方可根据约定仍享有对该附属设施的占有、使用、收益的权利，买方不得侵害卖方对该附属设施享有的合法权益。本案便属于此种情况。

（3）买卖双方针对涉案房屋的价款明确约定不包含附属设施或附属设施具有独立产权证书，则买方需通过买卖的方式才能取得附属设施的所有权。

 

律师提醒：

房屋买卖过程中，为避免争议，买卖双方需详细明确交易价款是否包含各附属设施设备。若未明确约定，买方可能失去自以为包含在内的附属设施，为使用房屋带来不便，或者还需另行支付价款添置或购买；卖方也可能丧失自以为不含在交易范围的附属设施占有、使用、收益等权利。